Продажа в ипотеку: что нужно знать владельцу квартиры

0
22
Как новичку заработать в интернете

Продажа в ипотеку

Часто продавец квартиры задаётся вопросом: выгодна ли ему продажа в ипотеку своей квартиры? Что ждёт его при оформлении документов и при получении денежных средств при этом?

К чему следует готовиться владельцу недвижимости, если покупателем вторичного жилья оказывается ипотечный заемщик?

Человек, который продает жильё, может ничего не знать об ипотеке. Некоторые собственники имеют дело только с наличными и предпочитают не вникать в нюансы банковского кредитования. Между тем в кризис даже обеспеченным владельцам недвижимости приходится сталкиваться с ипотекой. И как минимум в лице покупателя, который легко может оказаться ипотечным заемщиком.

Оформление сделки с участием банка, оценщика и страховой компании — это всегда дольше и немного сложнее, чем рядовая продажа на рынке за наличные. Специально для тех, кто не нуждается в ипотеке, но думает о продаже собственной квартиры, редакция «РБК-Недвижимости» собрала главные неожиданности подобных сделок. Здесь есть всё — от вопроса «что делать, если покупатель жилья берет ипотеку» до нюансов оценки и ключевых требований банка. В итоге предлагаем пять советов о том, как подготовить недвижимость к ипотечной продаже.

Совет 1: узаконить перепланировки

Квартиры с измененными планировками часто встречаются на вторичном рынке. Обычно владельцы оптимизируют не слишком удобное расположение комнат. Поэтому покупатели недвижимости только рады более удобной компоновке жилплощади. Тем не менее, банк может изменить свое решение по ипотеке. При этом продажа может быть невозможной, если перепланировка не была оформлена по закону. Это отметила руководитель департамента городской недвижимости риэлторского агентства «НДВ-Недвижимость» Светлана Бирина.

Продажа в ипотеку

«Стандартный срок рассмотрения и одобрения заявки по квартире — один-два дня. Но если встречается нестандартный случай вроде серьезной перепланировки, то этот срок может быть больше». Об этом предупредил первый заместитель председателя правления «Банка жилищного финансирования» Игорь Жигунов. Самое простое решение для продавца в этом случае — узаконить все изменения планировки.

Совет 2: не требовать капитального ремонта

Для человека, живущего в советской многоэтажке, проведение капремонта кажется благом. В этом случае коммунальные службы смогут привести в порядок все инженерные системы. Другими словами, дом станет более удобным для проживания. Обычно для проведения таких работ многоквартирный дом должны поставить в очередь на проведение капитального ремонта. Такое решение чревато серьезными проблемами для будущих продавцов. При этом там, где жильцы заботятся о своем комфорте, банк может усмотреть риски для собственного кредита.

Так, в Банке жилищного финансирования открыто предупреждают, что для положительного решения по ипотеке квартира «не должна состоять на учете по постановке на капитальный ремонт». «Одним из основных требований банка к объекту является процент износа. Этот показатель не должен превышать 60%», — пояснили в «Ак Барс» Банке.

Вопрос физического износа важен для кредиторов, так как они не дают ипотеку на ветхое жилье. Иначе объект залога может развалиться до того, как заемщик погасит ссуду. К тому же недвижимость должна быть пригодной для последующей продажи. «Банки смотрят на ликвидность объекта на рынке. То есть на потенциальную возможность его реализации в приемлемый срок», — указал Василий Кочнев из СКБ-банка.

Совет 3: узнать родословную

Хроника перехода прав собственности на квартиру — важнейший вопрос для банка. «Историю квартиры изучают все участники процесса: и риелтор, и банк, и страховая компания», — предупреждают в «НДВ-Недвижимости». Самое просто для продавца в этом случае — заранее собрать все бумаги.

«Банк запрашивает и анализирует правоустанавливающие документы по сделке и документы-основания возникновения права. Более расширенный анализ проводит страховая компания. Это необходимо для страхования титула, то есть риска утраты права собственности. Смотрится совокупность факторов: как давно произошла сделка, между кем, как это прописано в договоре», — перечисляет Игорь Жигунов. «Главное — объект недвижимости должен быть свободен от обременений прав, в том числе прав третьих лиц», — уточняет Василий Кочнев.

Более сложные случаи связаны с нестандартным способом получения квартиры. Например, по договору дарения или по наследству. В первом случае банк может запросить документы, связанные с дарителем, и проверить его историю, предупреждает Светлана Бирина. Во втором случае собственник также должен приготовиться к более тщательной проверке со стороны кредитора. «Если сроки наследования выдержаны и собственник вступил в наследство, то свежеполученные документы не являются поводом для отказа. Исключение составляет наличие судебных споров относительно нарушения прав третьих лиц», — заявила риелтор.

Совет 4: погасить долги за ЖКУ

«Часто продавцы не знают, что при наличии долгов по коммунальным платежам может быть наложен арест на квартиру, — рассказывает представитель СКБ-банка. — Данный факт обнаруживается перед сделкой, так как банк заказывает выписку из ЕГРП за пять-десять дней до сделки». Если вовремя не оплатить все счета за услуги, продажа просто сорвется. К таковым услугам относятся: электроэнергия, газоснабжение и все остальные коммунальные услуги. При этом ни банк, ни регистрирующий орган не согласятся оформить сделку с квартирой, увязшей в долгах.

Совет 5: сняться с регистрации

Продажа в ипотеку может быть затруднена. Важный вопрос для тех, кто продает единственное жилье с перспективой переехать в новостройку. Прежде, чем отдать деньги за жильё, банк потребует от продавцов выписаться из оставляемого имущества. «Желательно, чтобы на момент сделки в квартире, приобретаемой с использованием кредитных средств, не было зарегистрированных лиц. Так как обременение жилплощади правами третьих лиц, в том числе правом пользования, недопустимо. Продавец может получить денежные средства до регистрации перехода права. Конечно, при условии заключения договора поручительства на время (срок) регистрации. После регистрации перехода права договор поручительства считается расторгнутым». Об этом заявил Василий Кочнев.

Продажа в ипотеку квартиры

Некоторые банки требуют от продавцов сняться с регистрации до завершения сделки. Например, Запсибкомбанк отказывается выдавать ипотечный заём. Как правило, если к моменту заключения договора на жилплощади кто-то прописан. Впрочем, не у всех кредиторов столь жесткие требования к заемщикам. Так, Банк жилищного финансирования дает продавцам две недели на снятие с учета, а «АкБарс» — 30 дней. «То, что в одном банке служит причиной для отказа, в другом не является проблемой». Об этом резюмирует Светлана Бирина из «НДВ-Недвижимости». В крайнем случае продавец может попросить заемщика сменить банк.

Бонус: Продажа в ипотеку — прощай, дерево!

Последняя, но не менее важная деталь: банки категорически не желают иметь дело с деревянными домами. Запрет на кредитование россиян под залог деревянной недвижимости прописывается в Банке жилищного финансирования, СКБ-банке и многих других. Так, из-под действия данного вида кредитования выпадают многочисленные постройки XVIII и XIX веков, распространенные в купеческих городах средней полосы России.

Другие вопросы, связанные с ипотекой, смотрите в рубрике сайта >>Ипотека.

Вопросы связанные с подбором ипотечного кредитования Вы можете найти на сайте нашего партнёра, нажав на картинку ниже:

Кто не получит ипотеку

Источник: rbc.ru

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Напишите комментарий
Please enter your name here

два × пять =